高級商業區的辦公室位置優勢不再: 個性裝修、科技化、僱員喜好將會影響租用決定

高級商業區的辦公室位置優勢不再

以往很多中小企業對於辦公室是否座落於高級商業區位置都會十分重視，然而這個想法將隨著科技發展而有所改變。現時科技已成為長遠改革香港及亞太區商業房地產的主要催化劑，愈來愈多企業意識到現在是以科技重塑營運模式的最佳時機，並需起用敢於創新的人才推動改革。

根據調查指，科技的進步已打破區內企業對地點的傳統期望，繼而以員工體驗為房地產決策的重心。不少調查都發現業主很可能於未來數年成為改變的最主要推動者。過往，企業房地產決策鮮有考慮僱員的喜好；然而，現今不少調查認為，工作場所決策過程在科技高速發展下正在改變，僱員對工作埸所影響續漸增大。

因此，企業會根據物業提供的連繫與接連能力，以及吸引及保留人才的能力作出選擇。在香港，企業從核心的高級商業區遷移的趨勢持續，專家指已看到愈來愈多本地和跨國企業看重優質工作空間及創新工作場所的策略；儘管地點仍是重要因素，樓宇的質素及寫字樓提供的型格裝修及科技配套將會成為愈來愈重要的考慮因素。

－高級地點不再代表一切：高級地點一直被視為企業選址之首選，但隨著科技創新和人才的配合，令企業正在改變對地點的偏好。

－科技令人才成為工作場所的核心：工作場所趨向科技化，使用家的體驗愈來愈受重視。超過一半的被訪租戶指，希望工作場所更能配合他們的員工需要及喜好。

－流動性正改寫寫字樓的需求：由於流動辦公模式於亞太區已十分普及，企業將營造一個提高員工滿意度及舒適度的工作環境。用家體驗將影響房地產策略，同時科技為員工帶來更個人化的工作地點，更加靈活地選擇如何、何時或何地工作。企業將增加資訊科技專才、增加外判或海外外判，因而對後勤員工的需求減少。

－業主為改革的推動者：租戶是工作場所改變的積極因素，因此當業主在開發智能寫字樓項目時必須與租客緊密合作，於設計之時便要邀請租戶共同商討，確保大廈能滿足他們對科技及設施的需要。業主於新建辦公室加入科技原素及型格裝修相對便捷，反之，於現有物業進行改裝更具挑戰性。

調查發現，約有 50% 的租戶預期對寫字樓空間的需求將減少，主要原因是空間使用率提高以及員工數目下降。然而，儘管空間需求下降，研究預料，租戶將對優質空間的需求有所增加，以提高員工的合作、創意和身心健康。

－流動成為現實：85% 受訪者預期他們未來的工作場所會有更高流動性，包括引入活動工作空間 (Activity-based Working) 或者靈活工作空間 (AGILE Workplaces)

－資訊科技行業增長：資訊科技人才需求將會增加，跨國企業將可能使用共享工作空間及創業中心，以增加他們對資訊科技人才及創新意念的接入點。

－物聯網 (Internet of Things) 落差：大部份受訪業主（84%）相信科技創新將帶來更多對智能辦公室的需求。相較之下，只有 56% 租戶持相同觀點，反映租戶對智能辦公室的需求只看作為錦上添花但並不是不可或缺。

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